Alquileres porteños: en agosto volvieron a crecer por debajo de la inflación y acumulan una pérdida real de 2,3% en 2026

El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires registró en agosto su menor incremento mensual del año: un 1,5%, según el relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop. Esa suba quedó por debajo de la inflación estimada para el mismo período y dejó como saldo una pérdida real de los precios en lo que va de 2026.

En el acumulado de los primeros ocho meses del año, los alquileres porteños aumentaron 19,2%, mientras que la inflación general se ubicaría en torno al 21,5%. La diferencia de 2,3 puntos porcentuales implica que los valores de los contratos perdieron contra el índice general de precios en lo que va de 2026, un dato que contrasta con la dinámica observada en la campaña anterior, cuando los alquileres solían ubicarse por encima del IPC.

Cuánto cuesta alquilar según el tipo de unidad

De acuerdo con el informe difundido por Zonaprop, los valores promedio en la Ciudad se ubican en $771.871 mensuales para un monoambiente, $886.527 para un departamento de dos ambientes y $1.196.413 para uno de tres ambientes. La diferencia entre barrios, no obstante, es marcada.

• Puerto Madero es la zona más cara, con un alquiler medio de $1.252.366 por mes.
• Núñez ($995.838) y Palermo ($990.748) completan el podio de los barrios con valores más altos.
• Lugano ofrece el precio más bajo, con $654.776 mensuales.
• Nueva Pompeya ($700.324) y Parque Avellaneda ($720.780) figuran como las otras dos zonas más económicas.

En la comparación interanual, las subas más pronunciadas se dieron en Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%). En el otro extremo, los barrios que menos incrementaron sus precios en los últimos doce meses fueron Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%). Esa dinámica muestra una marcada heterogeneidad territorial, con zonas consolidadas que ajustaron poco y barrios en expansión donde los valores siguen reacomodándose al alza.

Más oferta y mayor rentabilidad para quien invierte

La cantidad de departamentos publicados para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto y se ubica 3,4 veces por encima del mínimo histórico registrado en febrero de 2023. Según Zonaprop, el punto de inflexión fue enero de 2024, cuando la oferta saltó 62% en un solo mes tras los cambios normativos que afectaron al mercado.

Para quienes evalúan la conveniencia de comprar una propiedad destinada a alquiler, la rentabilidad promedio se ubica en 5,70% anual. A ese ritmo, recuperar el valor de compra a través del alquiler demanda 17,6 años, un plazo 9,2% más corto que hace un año, cuando la ecuación era menos favorable para el propietario.

Miriam Bidonde, analista del sector inmobiliario consultada por este medio, explicó que la mejora en la rentabilidad bruta responde a una combinación de factores: "El precio de compra tuvo una corrección a la baja en dólares, mientras que los alquileres en pesos se actualizan con mayor frecuencia. Eso acorta el período de repago sin que implique necesariamente una mejora en el ingreso real del propietario".

El rendimiento varía de manera significativa según la zona. Lugano lidera con una rentabilidad anual de 9,8%, producto de precios de compra relativamente bajos combinados con valores de alquiler sostenidos. Puerto Madero, en cambio, rinde apenas 3,2% anual, el dato más bajo de la Ciudad, debido a los valores elevados del metro cuadrado en esa zona. En el plano regional, una comparación con el mercado boliviano muestra un patrón diferente: en las principales ciudades de ese país, la rentabilidad por alquiler suele ubicarse por encima del 6% anual, aunque con dinámicas de ajuste y regulación distintas a las vigentes en Argentina.

Compraventa: más operaciones, pero menos créditos hipotecarios

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 6.051 escrituras en julio, lo que representa un incremento interanual de 9% frente al mismo mes de 2025. Sin embargo, el porcentaje de operaciones concretadas con financiamiento hipotecario se redujo a 16%, cinco puntos porcentuales por debajo del nivel observado en junio de 2025, lo que evidencia que la mayor parte de las transacciones se sigue realizando de contado o con ahorros previos.