Vender una propiedad en CABA sin ITI ni impuesto cedular: qué impuestos, comisiones y honorarios pesan hoy en una compraventa

El precio acordado por una propiedad no es el único número que cuenta al cerrar una compraventa. Aunque se redujeron los impuestos que recaían sobre el vendedor ocasional, la operación todavía puede incluir comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano y otros gastos. Para el comprador, esos conceptos también forman parte del presupuesto necesario para acceder al inmueble.

Comisiones, escribano y crédito hipotecario

Cuando interviene una inmobiliaria, la comisión suele ubicarse entre el 3% y el 4%, con variaciones según lo pactado entre las partes. Cuando la compra se financia con una hipoteca, pueden agregarse la tasación, los seguros obligatorios y cargos administrativos del banco.

Impuesto de Sellos: el caso porteño y la comparación con Provincia

El Impuesto de Sellos es otro componente central del presupuesto. Mariano Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, explicó a este medio que la alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5%. También señaló que existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que situó en aproximadamente 220.000.000 de pesos. Cuando se supera ese tope, el tributo alcanza únicamente al excedente, aclararon fuentes de la compañía.

El esquema bonaerense es diferente: la alícuota ronda el 2% y, de acuerdo con la explicación del desarrollador, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. Por eso, la ubicación y el valor de la propiedad modifican sensiblemente los gastos de la operación, dado que el costo total puede variar en varios miles de dólares según se concrete del lado porteño o del lado provincial.

Qué tributos dejó de pagar el vendedor ocasional

• ITI: el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles regía para propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018, fue eliminado a mediados de 2024 y representaba el 1,5% del precio de venta (en una operación de US$100.000 equivalía a US$1.500).
• Impuesto cedular: gravaba con el 15% la ganancia de los inmuebles adquiridos desde 2018, calculada con el valor de compra actualizado, y también quedó exento para ventas ocasionales de personas físicas.

Qué sigue gravado y qué queda fuera del beneficio

La exención alcanza, según la explicación del titular de Spazios, a las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trate de una segunda propiedad utilizada como inversión. El alcance tiene un límite claro: las ganancias de una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias. Es el caso de una desarrolladora que construye y vende unidades como parte de su giro comercial, precisaron desde la firma.

En síntesis, la quita del ITI y del impuesto cedular alivia el frente del vendedor, pero no convierte al precio de cartel en el desembolso final. Sellos, comisión inmobiliaria, honorarios del escribano y, eventualmente, los costos anexos del crédito hipotecario siguen integrando el presupuesto real de cualquier compraventa en la Ciudad de Buenos Aires.