Departamentos en oferta: la superficie mediana se redujo 55% entre los años 30 y la década de 2020

Con una superficie cubierta mediana de 46 metros cuadrados en las unidades construidas desde 2020, frente a 102 metros cuadrados en las edificadas en la década de 1930, la oferta de departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires experimentó una reducción del 55% en el espacio promedio a lo largo de casi un siglo, según el relevamiento de 53.424 avisos activos elaborado por la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai. La cantidad mediana de ambientes acompañó esa transformación: pasó de cuatro a dos.

El cambio también alcanza a las cocheras incluidas en el precio publicado. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4% de los avisos incorporaba la cochera al valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación se redujo al 13,9%. En paralelo, los anuncios con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2% al 14% en el mismo período, lo que confirma un desplazamiento del ítem hacia afuera del precio base.

La composición por tamaño: más monoambientes, menos unidades grandes

La distribución por superficie describe la misma tendencia desde otro ángulo. Los monoambientes representan el 35% de los departamentos construidos en la década de 2020, cuando entre los edificados en los años 30 apenas alcanzaban el 1,9%. En sentido contrario, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados cayeron del 53,2% al 9,4% de la oferta entre ambos extremos temporales.

El informe ubica la principal transformación en la cantidad de ambientes. La relación entre superficie y ambientes se sostuvo en una banda de 20 a 26 metros cuadrados por ambiente a lo largo del período estudiado. Tras una etapa con medianas de 60 a 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970 a 2000, la superficie cubierta volvió a retroceder desde 2010, lo que el relevamiento describe como un regreso a los parámetros de mediados del siglo pasado.

Las diferencias por barrio

• Recoleta: 90 a 45 metros cuadrados, una baja del 50% al comparar viviendas anteriores a 1980 con las construidas desde 2010.
• Monserrat: reducción del 41% en la superficie mediana para el mismo corte temporal.
• Palermo: caída del 40% en el mismo período.
• Villa Devoto: baja del 6%, la menor entre los barrios relevados.
• Villa del Parque: reducción del 8,5%.
• Villa Urquiza: caída del 9,6%.

La brecha entre los barrios del centro norte porteño y los del noroeste se mantiene estable al comparar con la campaña anterior, ya que la estructura de la oferta no mostró variaciones significativas en la participación relativa de cada comuna entre los últimos relevamientos. Tomando como referencia a Bolivia, donde las ciudades principales presentan tipologías de vivienda unifamiliar con superficies cubiertas que promedian los 110 metros cuadrados según los catastros urbanos disponibles, la diferencia con la Ciudad de Buenos Aires resulta notoria: la capital argentina oferta hoy unidades que, en su mediana, no superan la mitad de esa superficie para las construcciones más nuevas, lo que configura un mercado con predominio de unidades funcionales de menor tamaño en comparación con los promedios de ciudades intermedias bolivianas como La Paz, Cochabamba y Santa Cruz de la Sierra.

La especialista Camila López, responsable del área de datos de Mirando.ai, señaló que el estudio permite caracterizar la oferta y observar diferencias entre generaciones de viviendas, más allá de identificar la antigüedad como única variable explicativa. Según describió, la transición hacia departamentos de menor superficie y menor cantidad de ambientes se vincula con cambios en la demanda, con el precio del suelo y con los parámetros constructivos vigentes en la Ciudad de Buenos Aires.